今天来聊聊鼓楼区这几个非常特殊的成交案例，数据来源贝壳网，下面的信息如果有误请见谅。

福州源

2022年5月：福州源，中层149平米，成交单价5.87W，总价880W。

分析：项目之前也分析过，当时挂出了一套中层149平米，单价5.7W，总价850W，当时中介回复东端头，卖家实收。

由于没有一直追踪房源，这次的这套，给出的挂牌价格是862W，最终成交880W，不仅没有降价，在挂牌的基础上还上涨了18W。

对于项目2019年12月摇号开盘，174套，备案均价3.92W，开盘要求捆绑精装4K，实际售价4.32W。

考虑到是东端，当时项目东端偏贵，比如1201单元，备案单价4.14W，加上精装4K，实际成本单价4.54W。

对比成交单价5.87W，涨幅29%，按年利率5%计算，2年半时间，加上办证等额外支出，按15%计算，保本单价：5.22W。

相当于，这套房源，当初总价680W，保本总价780W，成交总价880W，2年半时间，赚了100W。

当然目前的困惑在于未满二，这里面的增值税，是谁来承担。

不管最终实际明细如何，在这3年的楼市里面，能保本同时有额外盈利，已经打败了市场90%的项目。

当然对于福州源这个项目，这个成交价，多多少少也让人震惊。

项目优势在于纯商盘，二环内，定位改善产品，除了区位优势外，项目周边以老旧社区为主，南面还建设国惠大酒楼，虽然是鼓楼区，划片预计是附近的小柳，对口教育学院附中。

可以说对于项目而言，从整个形态来看，看不到什么太大的亮点，但是能在这样看上去“杀猪”的单价成交。

只能感慨，鼓楼区多年的断供，从而造就了这个看上去平平无奇的改善项目，仅仅依靠二环内的区位，就能做到如此高的溢价。

当时项目摇号开盘，174套，去化113套，去化率65%，来到如今的二手，当时61套没有卖出，不知道是否有当时弃选业主感到遗憾。

置福大厦

既然有这样看上去“杀猪”的成功案例，那就来看看失败的案例。

2022年3月：置福大厦，低层54平米，成交单价2.71W，总价147W。

分析：项目当初的挂牌价205W，单价3.79W，273天的成交周期，项目降价58W，降幅30%。

对于项目而言，仅仅只有1栋，主打30-54平米的单身公寓，由于地处市中心，划片花园小，对口十一中，这也成了这种特殊产品的唯一特色。

从项目的成交历史来看，主要影响价格的仅仅是户型面积，越小的户型，单价越高。

对于上述的这套房源，如果从当初3.79W的挂牌单价来看，不会很夸张，但是对比的仅仅是同项目的小户型而言。

可想而知，当初挂出这样的单价，预计也是希望通过同类型的小户型拉高单价来掩饰，奈何如今的市场，项目挂牌了近一年，最后只能大降价才成交。

融信澜郡

举例外两个成交例子，出于好奇整理资料看到融信澜郡B区的成交，再看看挂牌，突然发现好像目前的挂牌也是略显尴尬。

2022年5月：融信澜郡B区，高层120平米，成交单价4.73W，总价568W。

分析：对于融信澜郡，位于西禅寺对面，靠着去年划片的钱塘怡山校区，对口杨桥中学，次新房搭配中上学区，这也是目前福州比较优质的搭配。

从而让这个鼓楼区次新房在已经破4W的均价再一次上涨，目前挂牌基本都在5W以上。

只不过一切都要以成交为准，这次成交这套，位于高楼层+精装，降价42W，成交周期248天。

有了这个案例，再去对比同样的户型，目前的低层精装，中层毛坯，挂牌单价破5W，可想而知，需要成功成交难度也不低。

盘点总结

在如今的楼市，最重要的就是信息差，对于贝壳的成交公示，虽然会存在一定偏差，不过大部分数据都被证实是相对贴合实际的。

对于购房者而言，二手市场的挂牌，有时候甚至可以做到全部都是溢价，从而麻痹市场。

如果成交的案例没有在网络流传，对于很多购房者而言，也无从得知项目的实际价值到底如何。

对于近年楼市持续遇冷，近期交房的二手项目，会是溢价的重灾区，特别是那些房源总量不多的项目，很容易营造出高溢价的情况。

对于购房者而言，当初的一些热销新盘，刚交房的时候，都不建议过早参与，因为里面多多少少参杂了较多的投资客，由于当初的成本不低，为了保本和利润，很容易刻意抬高二手价格，

只有随着二手周期增加，这些恶意的抬价，才会逐步被揭开，届时的房源挂牌才会逐步回归理性。